社區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目策劃書(shū)
社區(qū)養(yǎng)老”是以家庭養(yǎng)老為主，社區(qū)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為輔，在為居家老人照料服務(wù)方面，又以上門(mén)服務(wù)為主，托老所服務(wù)為輔的整合社會(huì)各方力量的養(yǎng)老模式，下面是小編為大家?guī)?lái)的社區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目策劃書(shū)：
北京某有限公司養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)案例
一、項(xiàng)目名稱
北京市某有限公司養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)
二、項(xiàng)目背景
(一)老齡化的加劇，帶來(lái)養(yǎng)老公寓巨大的發(fā)展空間
截至2013年底，全國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)到20243萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.9%，其中65歲及以上人口13161萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?.7%。
同期，歐洲和美國(guó)的老齡人口數(shù)分別為1.19億和0.40億，這意味著中國(guó)的老齡人口數(shù)已超過(guò)整個(gè)歐洲，是美國(guó)的3倍。
前瞻預(yù)測(cè)，未來(lái)中國(guó)老齡化進(jìn)程將繼續(xù)加速，老齡化的加劇帶來(lái)的是養(yǎng)老公寓居住需求的爆發(fā)。
(二)養(yǎng)老意愿的轉(zhuǎn)變，拉動(dòng)養(yǎng)老公寓的巨大市場(chǎng)需求
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)，只有不到3%的老年人可入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
但通過(guò)調(diào)查顯示，希望將來(lái)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的占參與調(diào)查總數(shù)的24.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前的3%，養(yǎng)老公寓對(duì)于總量逼近2億的中國(guó)老人來(lái)說(shuō)，是一個(gè)非常大對(duì)市場(chǎng)。
(三)老年人服務(wù)建設(shè)，推動(dòng)養(yǎng)老公寓行業(yè)的發(fā)展
截止至2013年底，全國(guó)有各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)42475個(gè)，擁有床位493.7萬(wàn)張，相當(dāng)于每千名老年人擁有24.4張養(yǎng)老床位。
根據(jù)民政部的規(guī)劃，要力爭(zhēng)2015年底每千名老人擁有的養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張。
2015年，我國(guó)60歲以上的老年人的數(shù)量將達(dá)到2.15億，要達(dá)到民政部的數(shù)量要求就是645萬(wàn)張床位，還要增長(zhǎng)151萬(wàn)張。
從床位建設(shè)投入上來(lái)看，東部、中部、西部建設(shè)一張床位的投入分別是30-50萬(wàn)元，20-35萬(wàn)元，8-20萬(wàn)元，按照20萬(wàn)元一張的床位建設(shè)費(fèi)來(lái)計(jì)算，也還要投進(jìn)3020億元，一年要將近1510億元。
另外，從中國(guó)重點(diǎn)地區(qū)每千名老人的養(yǎng)老床位數(shù)情況來(lái)看，廣州、武漢、上海、北京等地區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)較為充足;濟(jì)南、天津等地區(qū)略高于全國(guó)水平;而像深圳、重慶、成都等地區(qū)床位數(shù)缺口較大。
而較發(fā)達(dá)地區(qū)每千名老人床位數(shù)達(dá)60張的指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)的養(yǎng)老床位數(shù)還有很大的投資空間。
此外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025-2040年期間，我國(guó)約有5000萬(wàn)老年人需要通過(guò)專門(mén)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)養(yǎng)老。
按照目前每人每年5萬(wàn)元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬(wàn)多億。
隨著城市化和老齡化的加速發(fā)展，養(yǎng)老公寓行業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展的時(shí)期，未來(lái)的養(yǎng)老公寓將會(huì)超越其物質(zhì)的形態(tài)，代表老年人一種新的生活方式。
(四)老年人收入提高：為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持
首先，隨著現(xiàn)階段高收入人群的增加，未來(lái)具有高消費(fèi)能力的老年群體將會(huì)凸顯。
其次，隨著收入結(jié)構(gòu)的多元化，未來(lái)老年人的收入將不再是過(guò)去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險(xiǎn)等收益也將納入到老年人的收入構(gòu)成中去，其購(gòu)買(mǎi)力總和將相當(dāng)大。
◆ 老年人退休金
以城市老年人為例，一是領(lǐng)取退休金的人數(shù)占有相當(dāng)?shù)谋壤�，早�?999年我國(guó)離退休人員退休金總額已達(dá)2068億元。
二是相當(dāng)一部老年人退休后又重新找到工作。
有人研究，我國(guó)城市60-65歲的老年人口中約有45%的人還在業(yè)，他們除有退休金之外，還有其他的收入。
三是一部分老年人或多或少?gòu)淖优抢锏玫揭徊糠仲狆B(yǎng)費(fèi)。
四是一部分老年人擁有一定的儲(chǔ)蓄。
據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的一項(xiàng)調(diào)查，城市老年人中有42.8%的人擁有儲(chǔ)蓄存款。
此外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年人的收入將呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。
粗略預(yù)測(cè)，僅退休金一項(xiàng)到2020年為28145億元，2030年為73211億元。
◆ 高齡老年人生活補(bǔ)貼
近幾年來(lái)，高齡補(bǔ)貼覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。
截至2013年底，全國(guó)有18個(gè)省建立了80歲以上的老年人的高齡津貼，有22個(gè)省建立了服務(wù)補(bǔ)貼，還有3個(gè)省建立了護(hù)理補(bǔ)貼，惠及1500萬(wàn)老年人。
越來(lái)越多的老年人享有補(bǔ)貼，隨著對(duì)養(yǎng)老服務(wù)需求的增加，養(yǎng)老公寓也迎來(lái)了巨大的發(fā)展空間。
項(xiàng)目目錄
第一章：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目摘要10
第一節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目概況10
一、項(xiàng)目背景10
二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介13
第二節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析13
一、良好的自然環(huán)境13
二、人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)14
三、完善的配套服務(wù)設(shè)施15
第三節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目融資與財(cái)務(wù)分析概況16
一、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目融資方案概況16
二、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概況17
第二章：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目公司介紹18
第一節(jié)：公司發(fā)展簡(jiǎn)況18
一、公司基本信息18
二、股東持股情況19
三、主要產(chǎn)品服務(wù)19
第二節(jié)：公司組織架構(gòu)20
一、內(nèi)部部門(mén)設(shè)置20
二、對(duì)外持股情況20
第三節(jié)：公司管理模式21
第四節(jié)：公司經(jīng)營(yíng)情況23
第三章：養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)及目標(biāo)市場(chǎng)分析24
第一節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場(chǎng)前景分析24
一、養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)發(fā)展歷程24
二、養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀25
三、養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)前景預(yù)測(cè)26
第二節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)目標(biāo)市場(chǎng)分析28
一、政策、社會(huì)環(huán)境分析28
(一)政策環(huán)境分析28
(二)社會(huì)環(huán)境分析31
二、市場(chǎng)規(guī)模分析33
三、盈利情況分析35
四、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析35
五、進(jìn)入壁壘分析38
六、目標(biāo)城市分析39
七、市場(chǎng)吸引力評(píng)估42
第三節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)核心發(fā)展觀點(diǎn)44
一、觀點(diǎn)一：養(yǎng)老社區(qū)的定位必須基于城市發(fā)展的大視角44
二、觀點(diǎn)二：以養(yǎng)老社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，擴(kuò)大客戶群體，避免排他性44
三、觀點(diǎn)三：保證合理的現(xiàn)金流45
四、觀點(diǎn)四：多層次的配套設(shè)施滿足多元化的需求45
五、觀點(diǎn)五：營(yíng)銷前置，放大社會(huì)傳播效應(yīng)，有助于獲得政府的優(yōu)惠政策46
六、觀點(diǎn)六：集服務(wù)、醫(yī)療、居住、休閑等于一體的“老年親情社區(qū)”是未來(lái)老年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)46
七、觀點(diǎn)七：養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須考慮九大關(guān)鍵點(diǎn)47
第四章：國(guó)內(nèi)外模式借鑒及公司養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃48
第一節(jié)：發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)的研究背景48
一、國(guó)外養(yǎng)老模式發(fā)展歷程48
二、中外養(yǎng)老模式背景對(duì)比48
三、國(guó)外主要養(yǎng)老社區(qū)類型49
第二節(jié)：國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗(yàn)借鑒50
一、研究對(duì)象選取50
二、美國(guó)太陽(yáng)城中心51
(一)基本情況51
(二)主要特征52
(三)經(jīng)驗(yàn)借鑒52
三、美國(guó)CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)53
(一)基本情況53
(二)主要特征53
(三)經(jīng)驗(yàn)借鑒54
四、日本港北新城54
第三節(jié)：國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗(yàn)借鑒55
一、研究對(duì)象選取55
二、北京東方太陽(yáng)城56
(一)基本情況56
(二)總體規(guī)劃56
(56
三)銷售成果57
二、上海親和源57
(一)基本情況57
(二)配套設(shè)施58
(三)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)58
三、北京太陽(yáng)城59
(一)基本情況59
(二)開(kāi)發(fā)策略59
(三)配套設(shè)施60
第四節(jié)：**公司養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃60
一、**公司養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目基本情況60
二、**公司養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目主要客源61
(一)項(xiàng)目總體訴求61
(二)項(xiàng)目目標(biāo)客群62
三、**公司養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目總體規(guī)劃63
(一)項(xiàng)目總體規(guī)劃63
(二)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟64
四、**公司養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)作模式65
(一)項(xiàng)目盈利模式65
(二)核心價(jià)值體系67
(三)養(yǎng)老配套服務(wù)衍生新的項(xiàng)目盈利點(diǎn)68
五、**公司養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目配套設(shè)施69
(一)住宅無(wú)障礙設(shè)計(jì)69
(二)健康配套70
(三)生活配套70
(四)休閑娛樂(lè)文化配套71
(五)精神關(guān)懷71
第五章：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目商業(yè)模式選擇72
第一節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件72
一、打造養(yǎng)老社區(qū)需滿足的外部環(huán)境條件72
二、打造養(yǎng)老社區(qū)需滿足的開(kāi)發(fā)商條件72
三、打造養(yǎng)老社區(qū)的KPI指標(biāo)73
第二節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)模式74
一、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)思路74
二、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的融資方式選擇74
第三節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式75
一、老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換模式75
二、老年住宅與住房租賃連接模式76
三、老年住宅投資返本入住模式77
四、老年住宅與住房產(chǎn)權(quán)反向抵押貸款連接模式77
第四節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷模式78
一、出售房屋78
二、出租房屋78
三、出售會(huì)員證79
四、舊房轉(zhuǎn)換79
五、房屋居住置換79
六、交押金居住79
第五節(jié)：**公司養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目商業(yè)模式79
第六章：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷策略81
第一節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位81
一、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及市場(chǎng)定位分析81
1、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究81
2、養(yǎng)老公寓消費(fèi)者心理特征分析84
3、養(yǎng)老公寓消費(fèi)者行為模式及購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程分析86
二、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目消費(fèi)者細(xì)分市場(chǎng)分析89
三、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者市場(chǎng)選擇90
四、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析91
第二節(jié)：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目促銷策略93
一、養(yǎng)老社區(qū)促銷目標(biāo)分析93
二、養(yǎng)老社區(qū)促銷方式分析94
三、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目促銷策略分析95
1、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目廣告促銷策略95
2、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目人員推銷策略97
3、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)推廣策略97
4、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目公共關(guān)系策略98
四、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目滯銷應(yīng)對(duì)策略98
1、養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)賣(mài)就滯銷的應(yīng)對(duì)策略98
2、養(yǎng)老社區(qū)售出兩三成后滯銷的應(yīng)對(duì)策略99
3、養(yǎng)老社區(qū)售出四五成后滯銷的應(yīng)對(duì)策略99
4、養(yǎng)老社區(qū)售出七八成后滯銷的應(yīng)對(duì)策略100
第三節(jié)：中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略100
一、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)100
二、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響因素101
三、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目定價(jià)方法研究103
四、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目調(diào)價(jià)方法研究104
五、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目定價(jià)程序研究106
第七章：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目融資和資金退出109
第一節(jié)：項(xiàng)目投資基本假設(shè)109
第二節(jié)：項(xiàng)目累計(jì)投資總額110
一、項(xiàng)目累計(jì)投資總額110
二、項(xiàng)目投資支出項(xiàng)目111
第三節(jié)：項(xiàng)目投資使用規(guī)劃112
一、項(xiàng)目投資進(jìn)度112
二、項(xiàng)目投資計(jì)劃113
第四節(jié)：項(xiàng)目資金籌集方式114
一、資金籌集方式114
二、項(xiàng)目資金缺口115
三、具體籌資進(jìn)度117
第五節(jié)：項(xiàng)目資金報(bào)酬與退出118
一、股票上市118
二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓118
三、股權(quán)回購(gòu)118
四、股利118
第八章：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)120
第一節(jié)：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)120
第二節(jié)：項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)120
一、出售部分收入預(yù)測(cè)120
(一)出售部分收入預(yù)測(cè)基本假設(shè)120
(二)出售部分不同開(kāi)發(fā)期收入預(yù)測(cè)121
(三)出售部分不同年份收入預(yù)測(cè)122
二、自持(出租)部分收入預(yù)測(cè)123
(一)自持(出租)部分收入預(yù)測(cè)基本假設(shè)123
(二)自持(出租)部分不同出租類型收入預(yù)測(cè)126
(三)自持(出租)部分不同年份收入預(yù)測(cè)127
三、自持(配套)部分收入預(yù)測(cè)128
四、項(xiàng)目總收入預(yù)測(cè)129
第三節(jié)：項(xiàng)目成本費(fèi)用預(yù)測(cè)130
一、建設(shè)成本估算130
二、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算130
三、總成本費(fèi)用估算132
第四節(jié)：項(xiàng)目盈余利潤(rùn)估算132
一、項(xiàng)目利潤(rùn)總額構(gòu)成132
二、**養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目分析133
第五節(jié)：項(xiàng)目敏感性分析134
一、項(xiàng)目敏感性分析定義和步驟134
二、價(jià)格敏感性分析135
三、成本敏感性分析135
四、出售/出租率敏感性分析136
第九章：養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與控制137
第一節(jié)：政策風(fēng)險(xiǎn)與控制137
一、政策風(fēng)險(xiǎn)137
二、可能的對(duì)策137
第二節(jié)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與控制137
一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)137
二、可能的對(duì)策137
第三節(jié)：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與控制138
一、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)138
二、可能的對(duì)策138
第四節(jié)：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制138
一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)138
二、可能的對(duì)策139
第五節(jié)：資源風(fēng)險(xiǎn)與控制139
一、資源風(fēng)險(xiǎn)139
二、可能的對(duì)策139
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