房地產(chǎn)項目方案

時間：2025-09-30 11:24:47 方案我要投稿

房地產(chǎn)項目方案

　　為保障事情或工作順利開展，通常需要提前準備好一份方案，方案具有可操作性和可行性的特點。那么什么樣的方案才是好的呢？以下是小編收集整理的房地產(chǎn)項目方案，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

房地產(chǎn)項目方案

房地產(chǎn)項目方案1

致xx總及貴公司：

　　非常感謝您對本所的信任，我們十分希望有機會為您提供法律服務。通過與您的交流與接觸，我們對您的法律需求有了初步的了解，我們非常愿意為您盡綿薄之力。

　　一、關于我們

　　北京市xxxxx律師事務所是一家經(jīng)北京市司法局批準設立的綜合性合伙制律師事務所。地理位置得天獨厚，交通快捷便利，辦公環(huán)境優(yōu)雅。xxxxx現(xiàn)設有多個業(yè)務部門，法律服務范圍涵蓋了環(huán)境能源、公司證券、房地產(chǎn)、金融、知識產(chǎn)權等領域，以及訴訟與仲裁等傳統(tǒng)法律業(yè)務。

　　xxxxx擁有一支理論基礎扎實雄厚、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗豐富的律師團隊。目前，有二十余名不同領域內知名律師加盟xxxxx，其均畢業(yè)于國內外著名學府法學院，受過正規(guī)、嚴格的法律教育；大部分律師具有法學碩士、博士學位或海外留學背景；為建立和維持一支令客戶信賴的高素質律師團隊，xxxxx將長期從海內外知名學府的畢業(yè)生中遴選精英，并為其提供系統(tǒng)的專業(yè)培訓，從而建立起一支以專業(yè)特色為核心的律師團隊，進一步優(yōu)化組合，取得行業(yè)內的競爭優(yōu)勢，以客戶的實際需求為出發(fā)點，為客戶提供切實有效的解決方案，從而滿足在日漸復雜化的商業(yè)活動中不斷增加的客戶需求。

　　二、服務項目

　　鑒于貴方有收購某商業(yè)地產(chǎn)之全部股權（以下簡稱“收購標的”），并聘請律師事務所提供法律服務之意愿，我們?yōu)槟峁┌▽ｍ椃勺稍�、盡職調查、出具法律意見書、協(xié)助設計項目方案等專項法律服務，現(xiàn)特此向貴方提交如下服務，供參考，敬請?zhí)岢鲆庖姾鸵蟆?/p>

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目收購過程中法律問題的咨詢和建議

　　我們?yōu)楸敬畏康禺a(chǎn)項目收購過程中遇到的法律問題提供咨詢和建議服務，涉及關鍵問題的，我們出具專門的法律意見書，以供貴方?jīng)Q策參考。

　�。ǘ┓康禺a(chǎn)項目收購意向談判和簽訂意向書

　　通常該類意向書需要就盡職調查、排他期及保密事項作出約定，以便雙方展開下面一步工作。

　�。ㄈ┓杀M職調查報告

　　這是整個項目交易的基礎性工作。其旨在了解所購買的標的物的權利狀態(tài)、合規(guī)性以及風險敞口，以便收購方全面評估收購風險，為最終是否購買及如何購買提供決策依據(jù)，是設計項目交易結構以及擬定交易文件具體內容的基礎。通常我們會在調查結束時出具一份盡職調查報告供客戶參考。

　　1、盡職調查流程

　　確定調查范圍→發(fā)送《盡職調查清單》→回收有關材料→審閱回收的文件→結合初次文件，必要時《補充盡職調查清單》→向目標公司的高管、有關人員進行必要的核實并索要書面保證或證明→向有關單位（工商、稅務、房管、商務、交易伙伴）進行必要的調查不核實→《盡職調查報告》出爐。

　　2、盡職調查內容

　　房地產(chǎn)項目收購的盡職調查工作通常主要涵蓋下述內容（具體內容以法律盡職調查清單為依據(jù)）：

　�。�1）賣方之基本情況，主要是房地產(chǎn)公司的股東及其出資狀況、排它權或優(yōu)先權的存在與否；

　�。�2）土地權屬狀況，是否存在權利瑕疵或權利限制或負擔；

　　（3）建筑物開發(fā)合規(guī)性，主要是從城市規(guī)劃、環(huán)境保護、人/消防等方面進行考察；

　�。�4）重大合同履行情況，考察與收購標的有關的合同履約風險。

　�。�5）項目的經(jīng)營狀況，其管理者、經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)、租賃情況以及營收情況等；

　�。�6）房地產(chǎn)公司的債權和債務狀況；

　　（7）房地產(chǎn)公司對外擔保情況

　　我們制定了詳細的房地產(chǎn)項目盡職調查文件清單，針對上述每一項要求出售方提供相應的文件供我們審查。同時對房地產(chǎn)項目之股權收購情況下，還需要對目標公司的股權結構、公司治理結構以及資信狀況進行考察。

　　3、盡職調查的主要作用

　　首先，對整個公司的信息進行樹立，彌補雙方信息不對稱問題。

　　其次，對所涉及的法律事項以及所有審查過的信息所隱含的法律問題進行評價。

　　在此，提出建議。分析以后，發(fā)現(xiàn)存在這樣的問題，有什么樣的建議可以提出，進行處理。比如說土地閑置，在并購時，這土地已經(jīng)閑置兩年了，按照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，政府是可以收回去的，這個問題怎么處理？所以要給客戶一個建議。不能說只有風險，而是要給客戶提供一個解決的辦法，這很重要。

　�。ㄋ模┙灰捉Y構設計

　　律師做完盡職調查以后，要給客戶提供一個方案，怎么去做，按照什么模式去交易，是直接收購這個公司還是通過股權？是并購還是兼并？采取什么方式，要給客戶一個建議，做一個方案，包括風險的控制、節(jié)約交易成本、便于操作等角度提出并購方案。經(jīng)常考慮的因素有：

　�。�1）資產(chǎn)收購和股權收購的選擇；

　�。�2）整體收購和分割收購的選擇；

　�。�3）可否通過作價出資的方式收購；

　�。�4）融資安排：股東貸款與銀行貸款的選擇。

　�。ㄎ澹╉椖慷愘M策劃

　　幫助客戶尋找最有利節(jié)約稅費的交易結構和模式。重點關注所得稅、土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅等。

　�。┢鸩蓓椖拷灰孜募�

　　通常這是落實盡職調查以及交易結構設計成果的重要工作。通過文件具體條款的設計和表述規(guī)避一經(jīng)發(fā)現(xiàn)的或可能存在的法律風險，并合理安排和控制交易進度。通常涉及的文件有：

　�。�1）框架協(xié)議。對于歷時較長且結構復雜的項目，可首先對交易的進程和步驟在該文件中落實，并根據(jù)該文件逐步進行其他各交易環(huán)節(jié)。

　�。�2）房地產(chǎn)買賣合同/項目轉讓合同/股權轉讓合同

　�。�3）房地產(chǎn)抵押或其他擔保合同

　　（4）貸款合同及相關的擔保合同

　　這些是合同中可能涉及的主要交易文件。當然我們同時提供其他法律文件的起草服務，如股東會或董事會決議、授權委托書等。

　�。ㄆ撸┕蓹噙^戶和項目交付

　　這是交易完成的最后的步驟，比如說股權轉讓、股權的登記等。

　　三、房地產(chǎn)項目（公司）并購常見的法律風險及防范舉例

　�。ㄒ唬┕蓹喾娠L險

　　1、法律風險點

　　由于股權收購取得項目一般需完全控股或絕大多數(shù)控股轉讓方的公司，因此轉讓方公司的成立及相關審批手續(xù)是否完備，關系到所收購股權的價值和后續(xù)項目進展。轉讓方公司方面的法律風險主要表現(xiàn)為股東出資是否到位、公司成立相關審批手續(xù)是否完備等。

　　2、法律依據(jù)：

　　根據(jù)《公司法》規(guī)定，股東出資及出資發(fā)生發(fā)化（增加減少股東人數(shù)、股東出資額的增減），均將在工商局進行登記或發(fā)更登記。但發(fā)生過房地產(chǎn)商因資金不足，引入項目合作開發(fā)者，但未及時辦發(fā)更登記，發(fā)生持股爭議的案件。

　　3、對策：

　　了解項目投資者之間對持股及持股比例是否存在爭議（訴訟、仲裁）；查詢工商登記檔案。通過公告的方式尋求是否存在未登記股東。

　�。ǘ┙ㄔO工程面積超過實際面積的問題

　　1、法律依據(jù)

　　（1）《關于新建房屋權屬登記與建設工程規(guī)劃驗收有關問題的通知》規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃驗收合格的建設工程國土房管行政主管部門依實際測量面積進行房屋權屬登記。但每幢建筑面積為 20000平方米以下的建設工程實測面積超過規(guī)劃許可 7%，20000 —50000平方米的實測面積超過規(guī)劃許可 5%，50000平方米以上的實測面積超過規(guī)劃許可3%的，國土房管部門應將情況及時通報市規(guī)劃委，由市規(guī)劃委會同市國土房管局分析查找原因。

　　凡取得房屋預售許可的建設工程，其預售面積與規(guī)劃許可證件批準的面積產(chǎn)生誤差時，應先由市或區(qū)縣規(guī)劃行政主管部門核查，并出具修正后的建設工程規(guī)劃許可證后，國土房屋行政主管部門再予調整預售許可面積。

　　建設工程未經(jīng)規(guī)劃驗收或經(jīng)規(guī)劃驗收不合格的，國土房管行政主管部門不予受理房屋權屬登記。由此產(chǎn)生的后果由開發(fā)、建設單位承擔。

　　《關于辦理規(guī)劃許可證件與房地權屬證書若干問題的工作銜接辦法》規(guī)定：

　　新建項目的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設用地批準書》及《國有土地使用證》在用地性質、位置、面積上應該保持一致。如實際測量與建設用地規(guī)劃許可證面積發(fā)生誤差，允許誤差范圍在總用地規(guī)模的 3％以內，且絕對值不得超過 1000平方米，可按實測的面積頒發(fā)土地使用證書；超出上述范圍的，需由規(guī)劃管理部門校核變更建設用地規(guī)劃許可證，然后再辦理土地使用證書。建設工程在取得建設工程規(guī)劃許可證后，因設計或施工誤差造成與竣工實測面積不符的，其誤差范圍應控制在每幢建筑面積的 5％以內，且絕對值不得超過 300平方米；在房屋產(chǎn)權登記測繪時，未超出上述范圍的，可按實測面積登記發(fā)證；超出上述范圍的建設單位應先向規(guī)劃管理部門申請更改建設工程規(guī)劃許可證，再由房屋土地管理部門頒發(fā)房屋所有權證；因封陽臺增加的'面積，不再更改建設工程規(guī)劃許可證，由房屋土地管理部門處理。

　　《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定：城鎮(zhèn)建設工程未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證許可內容進行建設的，由規(guī)劃行政主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處該建設工程總造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處該建設工程總造價百分之十以下的罰款。規(guī)劃行政主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，市或者區(qū)、縣人民政府可以責成有關部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。

　　2、對策：

　　具體項目，產(chǎn)生的具體法律風險和解決的辦法不一樣，具體看到本項目的材料，我們專門針對本問題出具法律意見書。

　　（三）抵押擔保法律風險

　　1、法律依據(jù)：

　　《物權法》第一百八十七條以建筑物和其他土地附著物財產(chǎn)或者正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

　　2、對策：

　　物業(yè)所在地的抵押登記部門（房管局），查詢擬交易物業(yè)的 “他項權”登記。

　�。ㄋ模┧痉ú榉夥娠L險

　　1、法律規(guī)定：

　�。�1）財產(chǎn)保全。根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，對不動產(chǎn)和特定動產(chǎn)（如車輛、船舶等）進行訴訟財產(chǎn)保全，人民法院可以采取扣押有關財產(chǎn)證照并通知有關產(chǎn)權登記部門不予辦理該項財產(chǎn)產(chǎn)權轉移手續(xù)的方式予以保全。（2）強制執(zhí)行。最高人民法院《關二人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第九條查封、扣押、凍結已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權，應當通知有關登記機關辦理登記手續(xù)。

　　2、對策：

　　到物業(yè)所在地的物權登記部門（房管局），查詢擬收購資產(chǎn)的司法查封情況。

　　（五）建筑工程承包人優(yōu)先權的排除

　　1、法律規(guī)定：

　　《合同法》第事百八十六條，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期未支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。優(yōu)先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

　　2、對策：

　　查看發(fā)包人支付工程款原始票據(jù)、會計記錄；向工程承包人了解工程款的支付情況、銀行轉賬憑證等。通過合同約定排除相關的風險。

　�。┏凶馊藘�(yōu)先販買權的排除

　　1、法律：

　　《＜民法通則＞意見（試行）》、《合同法》出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先販買權；出租人未按規(guī)定出賣房屋的，承租人可請求人民法院宣告該房屋買賣無敁。

　　2、對策：

　　查看《租賃合同》是否排除優(yōu)先販買權；若未排除，依法提前通知承租人。

　�。ㄆ撸⿲ν鈸�

　　1、法律依據(jù)：

　　《擔保法》第七條具有代為清償債務能力的法人、其他組織或者

　　公民，可以作保證人。

　　2、對策：

　　首先，對項目公司是否曾經(jīng)對外提供保證等形式的擔保做深入了解；其次，預留一定比例尾款；再次，原有股東提供適當?shù)膿！?/p>

　�。ò耍┕緦ν庵卮髤f(xié)議目標公司簽署的重大協(xié)議

　　對項目公司重大合同進行深入了解。列舉全部協(xié)議清單作為股權轉讓協(xié)議的附件，并約定項目公司收購前一切未披露協(xié)議對公司造成負擔、損失，由原股東負責承擔；預留尾款，作為《股權轉讓協(xié)議》履約保證；原有股東提供適當?shù)膿＃瑩Ｆ谙拗辽賰赡辍?/p>

　�。ň牛﹪泄竟蓹嗍召彽奶厥鈫栴}

　　若所收購股權為國有股權，除履行一般的股權收購程序之外，還有轉讓程序的特別規(guī)定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復；其次，要由國家認可的資產(chǎn)評估機構對其進行資產(chǎn)清查及現(xiàn)值估價；再次，國有股權轉讓要在國有資產(chǎn)產(chǎn)權交易中心進行公示，公示后產(chǎn)生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣或招標的形式進行。因此在收購國有公司股權中，不能僅通過與轉讓方達成收購協(xié)議而完成股權收購，還需履行相關程序。

　　四、法律服務確定服務費用的方式

　　根據(jù)貴方項目的實際規(guī)模和進展狀況，由專業(yè)律師團隊提供整套法律服務。鑒于雙方初次合作的誠意，我方愿意按優(yōu)惠標準收取律師費用�，F(xiàn)提供二套收費方案供貴方參考：

　　1、計時收費，按預計有效工作時間收費

　　由律師團隊為本股權收購項目提供法律服務，預計六個月完成，雙方可協(xié)商按每小時元人民幣的收費標準，確定收費總額；實際工作時間超過預計工作量的部分，另按優(yōu)惠標準適當加收律師費用。

　　2、整體打包收取服務費用

　　同時，我們也可以在協(xié)商一致的基礎上采取分階段打包收費的模式，具體標準視項目情況而定。作為常年顧問單位，對上述項外服務將享有收費優(yōu)惠待遇，費用比照xxxxx律師事務所收費標準優(yōu)惠 20%，具體可協(xié)商確定。

　　上述服務費用可以采用分階段支付方式，具體支付期限和支付比例由雙方協(xié)商確定。

房地產(chǎn)項目方案2

　　1、品牌的市場氣氛培養(yǎng)

　　品牌的市場氛圍需要全方位的營造，采用相應的造勢方法使銷售推廣更具有效性，達到預期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

　　(一)視覺體系

　　意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞;

　　看板展示區(qū)：運用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設;

　　各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能;

　　樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導客戶產(chǎn)生購買欲望;

　　(二)聽覺體系：背景音樂，選擇適合樓盤風格和特色的背景音樂。

　　(三)味覺體系：為來訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具;

　　(四)觸覺體系：營銷中心內各接觸物面圓潤光滑，手感溫潤，一塵不染;

　　(五)嗅覺體系：嗅覺是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時可以擺上干花，服務員使用統(tǒng)一品牌的香水，營造清雅氛圍;

　　綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質確信項目的整體素質，從而對本項目本品牌充分認可。同時還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營造銷售氣氛。

　　2、品牌推廣媒體的選擇

　　我們力求以最低的投入，達到最佳的宣傳效果，引導市場消費為目的;在不同的推廣階段，采用不同的.媒體組合;針對不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，應將不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選，組合，以期以長補短。根據(jù)各媒體的功能，我們主張，主攻選擇的適合本項目的幾個媒體：

　　a. 戶外廣告：可以控制廣告的范圍，固定地在某區(qū)域宣傳，而且廣

　　告效力持久;

　　b. DM:通過客戶資料，以郵寄、派發(fā)宣傳單等方式，向附近地區(qū)及

　　相應的目標客戶進行推廣，同時可以電話訪問，并向每個客戶推介本項目的優(yōu)點和更詳細的物業(yè)資料;

　　c. 網(wǎng)絡：網(wǎng)絡是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我

　　們的網(wǎng)站主頁，進行樓盤宣傳和推廣;

　　d. 報刊和電視：報刊可以利用文字和圖片等更加詳細的介紹樓盤信

　　息，讓讀者更加了解;電視是一個比較實效的信息傳播媒體，通過在電視上做廣告，可以吸引更多的人了解樓盤，了解它的風格

　　和特色。

　　綜合所述，建議本項目的媒介組合以戶外廣告、DM和人員推廣為主，輔之以報刊電視廣告和網(wǎng)絡廣告。

　　3、品牌廣告宣傳推廣策略

　　(1)預熱期

　　在預熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準備工作，廣告運用為軟文和

　　戶外媒體。人員推廣只是配合企業(yè)內部進行的認購工作。在這個期間，推出“美麗河畔的空中花園”的宣傳主題，讓大家開始了解本項目的整體品味。

　　(2)公開推廣期

　　進入公開推廣期，項目被正式推向市場，可以階段可以增加戶外廣告的投放，并開始運用DM、人員推廣，也輔助以軟文廣告，把市場漸漸熱起來。這個階段可以推出“美麗河畔的空中花園”和“風尚的薄板洋房生活”宣傳主題，在讓客戶了解樓盤品味的同時，更多的了解樓盤的設計理念，這樣更貼近生活更有生活氣息。

　　(3)強力出擊期

　　強力出擊期是項目推廣的核心階段，力求達到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要，必須綜合運用所有的推廣方式，包括戶外廣告、人員推廣、DM、電話跟蹤等，配合銷售達到頂峰�！懊利惡优系目罩谢▓@”、“風尚的薄板洋房生活”“中心城中城”強勢推出，沖擊消費者的心理，讓其更加詳細全面了解樓盤的特色，促使其達到最終的購買欲。

　　(4)消化期

　　強力的出擊期過后的消化期，我們著重對前期客戶的消化吸收和一些事務性工作。此外，還應對此次推廣策略的修正和檢討，努力為下一個營銷周期的到來做準備。

　　項目定價分析

　　本項目地處區(qū)域為縣中心最為優(yōu)越處，各方面都優(yōu)于其他區(qū)域的其他項目，全縣房地產(chǎn)項目僅有本區(qū)域內“冶都中央公園”可以本項目相競爭，所以該項目定價方法選擇競爭導向定價方法，我項目也“冶都中央公園”同處一區(qū)域，地理位置同為優(yōu)越，他項目靠近人工湖、我項目緊鄰秀麗的馬頰河畔。但其項目為高層建筑群，我項目為中低層建筑群，所以我項目有容積率、綠化率、舒適度三項的優(yōu)勢，且他項目定價大致統(tǒng)一為3800元一平方米，令很多一般工薪階級望而卻步，而我房地產(chǎn)在開發(fā)空中花園洋房同時也推出經(jīng)典標準實用的戶型，相對他項目面向的消費者人群跟為廣大，所以相對于“冶都中央公園”有一定的優(yōu)勢，所以采用直接競爭定價法，我項目主打戶型空中花園洋房定價為3900元一平方米，經(jīng)典實用戶型定價為3600元一平方米。

　　項目促銷方案

　　1、本項目以報紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書;

　　2、選擇訪問量大的正規(guī)站，比如搜房網(wǎng)，設立自己的宣傳網(wǎng)頁;

　　3、成立本項目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，以提升公司的服務質量，聯(lián)絡公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑，營造公司的市場品牌，并可以延伸開發(fā)相應的項目;

　　4、成立客戶服務熱線，快速處理客戶投訴與客戶疑問，在公司現(xiàn)有的情況下力爭客源;

　　5、參加房地產(chǎn)展銷會，向市場介紹本項目，宣傳推廣公司及本樓盤，并可以在此間吸引客戶看房，購樓及下定購買;

　　6、參加一些評比活動，取得一些評比證書;

　　7、工地現(xiàn)場、售樓處及樣板房精心裝修，增強客戶的購買欲望及視覺效果;

　　8、電臺廣播，隨時隨地，敏銳性強，可以起到強迫客戶接受廣告宣傳的效果;

　　9、進行潛在客戶的開發(fā)，同時可以適當?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等。

　　10、付款方式

　　(1)一次性付款：選擇一次性付款，贈送家電一份，贈送車位一個，同時可以享受9、8折的驚人優(yōu)惠政策;

　　(2)分期付款：首付達到45%以上的，免一年物業(yè)管理費;

　　(3)銀行貸款：本公司為其出示證件，并可以作為其銀行貸款的擔保人。

　　以上是房地產(chǎn)項目推廣營銷方案的全部內容，這篇營銷方案寫的還挺全面，希望可以幫到您，至少可以給您提供一些思路。如果您還想了解更多的營銷策劃案，請繼續(xù)瀏覽本欄目的其它內容。

房地產(chǎn)項目方案3

　　一、調研目的

　　①降低項目開發(fā)成本，提高項目開發(fā)投資回報率。

　�、诖_定適應市場需求的商業(yè)街業(yè)態(tài)組合。

　�、鄯e累項目推廣經(jīng)驗與信心。

　　④分析目標買家（包括投資者和自用經(jīng)營者）的消費心理及承受能力。

　�、莘治瞿壳芭c商業(yè)城定位相符的經(jīng)營者投資商業(yè)城的意向及其強烈程度。

　　二、商業(yè)城項目簡介

　�。ㄒ唬┥虡I(yè)城具體位置（略）。

　�。ǘ┥虡I(yè)城規(guī)模（略）。

　　（三）商業(yè)城周邊交通情況

　�、偕虡I(yè)城周邊共有條公交路線，主要路線方向為×××、×××和×××。

　　②未來年內，將建成距商業(yè)城公里的軌道交通。

　�。ㄋ模┥虡I(yè)城周邊消費需求情況

　　在商業(yè)城項目周邊目前居住居民約萬人，未來年內預計還有萬人入住。

　　在商業(yè)城項目周邊地區(qū)方圓公里內，共有寫字樓座，約有人辦公。

　　三、調研報告內容規(guī)劃

　�、偕虡I(yè)城所在××市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究。

　�、谏虡I(yè)城所在××市社會宏觀環(huán)境研究，包括政策環(huán)境、法律環(huán)境等。

　�、凵虡I(yè)城入住業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃研究。

　�、苌虡I(yè)城營銷媒介研究。

　　四、調研方法

　　(一)定性與定量相結合

　　本次調研活動采用定性調研方法和定量調研方法相結合的調研模式，具體調研的方法包括以下內容。

　　①舉辦調研座談會，開展定性調研。

　�、趯嵭袉柧碚{查，通過統(tǒng)計分析，進行定量調研。

　�、蹖嵭腥霊粼L問調研，搜集分析數(shù)據(jù)。

　　④實施文獻搜集，獲取基礎信息和資料。

　�。ǘ┚唧w研究內容所使用的調研方法

　�、偕虡I(yè)城所在××市商業(yè)物業(yè)宏觀環(huán)境研究。通過統(tǒng)計機關資料查閱、報紙和專業(yè)期刊提供資料、召開座談會的`方法獲取信息。

　�、谏虡I(yè)城所在××市社會宏觀環(huán)境研究，包括政策環(huán)境、法律環(huán)境等。通過查閱權威行政機關網(wǎng)站包括國家部委網(wǎng)站、全國人大網(wǎng)站了解最新政策和相關法律法規(guī)。

　　③商業(yè)城入住業(yè)態(tài)的定位和規(guī)劃研究。通過進行定量問卷調查和入戶調查進行分析。

　�、苌虡I(yè)城營銷媒介研究。通過市圖書館、主要媒介座談訪問等方式搜集營銷媒介信息。

　　五、調研的具體安排

　�。ㄒ唬┳剷�

　�、俚�1場共邀請人，主要對象包括相關行業(yè)私企業(yè)主、個體工商業(yè)戶及其他代表。

　�、诘�2場共邀請人，主要對象包括本市主要媒體機構人員。

　�。ǘ﹩柧碚{查

　　①問卷調查采用隨機問卷發(fā)放形式，預計發(fā)放調查問卷共300份，采取街頭發(fā)放和入戶調查相結合的原則。

　�、趯τ趩柧矸治龇椒ú捎肧PSS軟件進行統(tǒng)計分析。

　　六、調研所使用的分析方法

　　①聚類分析。

　　②因子分析。

　�、勐�(lián)合分析。

　　④回歸分析。

　　七、質量控制

　　一）質量控制方法

　�、賹⑴c調研人員進行調研培訓，使其充分理解市場調研的目的和要求。

　�、谠谡{研開展之前，要充分了解調查的背景以及相關的工具準備等。

　　③利用文獻法收集的資料要保證所收集資料的可靠性和真實性。

　　④對于入戶開展的問卷調查要進行電話復核。

　�。ǘ⿲λ占瘮�(shù)據(jù)的質量控制方法

　�、贁�(shù)據(jù)分析結果的偏差控制在%以內。

　�、趯λ袛�(shù)據(jù)結果進行100%的邏輯編輯。

　�、蹖Ｈ藢�(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)結果進行復查和分析。

　　八、項目研究人員

　�。ㄒ唬┤藛T分類

　�、夙椖拷�(jīng)理（包括姓名、人物簡介）。

　�、趯＜医M成（包括姓名、人物簡介）。

　　③執(zhí)行人員（包括姓名、人物簡介）。

　　（二）工作任務

　　調研工作分配的具體內容如下表所示。

　　調研工作任務分配表

　　調研人員類別

　　主要工作

　　地產(chǎn)研究專家

　　負責市場宏觀環(huán)境包括政治、法律、經(jīng)濟等方面的信息搜集和篩選工作

　　問卷調研人員

　　實施街頭隨機調查和入戶調查工作

　　會談組織人員

　　負責選擇會談的人員、組織座談會、分析座談結果

　　文獻資料搜集人員

　　負責通過報紙、期刊、網(wǎng)絡、圖書館等搜集調研所需的各類文獻資料

　　九、調研日程安排

　　調研日程的具體安排如下表所示。

　　調研活動日程表

　　工作進度

　　工作天數(shù)

　　備注

　　調研準備

　　設計、測試、評估調研內容

　　座談會樣本選擇和預約

　　座談會召開

　　培訓問卷調研人員

　　實施問卷調研

　　數(shù)據(jù)錄入和分析

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計

　　撰寫調研報告

　　本次調研的時間約18天，最多不超過20天。

　　需要說明的是，本次調研的專家邀請以及專家所實施的調研活動同其他調研活動同時進行，不再另行安排時間。

　　十、調研費用

　　調研活動各項費用支出如下表所示。

房地產(chǎn)項目方案4

　　一：房地產(chǎn)項目策劃所包涵內容：

　　一）房地產(chǎn)市場調查

　　項目特性分析、建筑規(guī)模與風格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議

　　二）房地產(chǎn)目標客戶分析

　　經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實力/行業(yè)特征/公司、家庭

　　文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、

　　三）房地產(chǎn)價格定位

　　理論價格/成交價格/租金價格/價格策略

　　四）入市時機、入市姿態(tài)

　　五）廣告策略

　　廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控

　　六）房地產(chǎn)媒介策略

　　媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算

　　七）房地產(chǎn)推廣費用

　　現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）媒介投放二：房地產(chǎn)銷售策劃所包涵內容：

　　一）銷售現(xiàn)場準備

　　二）銷售代表培訓

　　三）銷售現(xiàn)場管理

　　四）房號銷控管理

　　四）銷售階段總結

　　五）銷售廣告評估

　　六）客戶跟進服務

　　七）階段性營銷方案調整

　　第三節(jié)：房地產(chǎn)銷售策劃的內容及步驟

　　一：項目研究：即項目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細分析項目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。

　　二：市場調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂知己知彼、百戰(zhàn)不殆

　　三：房地產(chǎn)項目優(yōu)劣勢分析：針對項目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。

　　四：房地產(chǎn)項目再定位：根據(jù)以上調研分析，重新整合所有賣點，根據(jù)市場需求，做項目市場定位的調整。

　　五：房地產(chǎn)項目銷售思路：

　　一）銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風。

　　二）主題思想的統(tǒng)一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。

　　一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的

　　三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。

　　六：房地產(chǎn)項目銷售策略：

　　一）項目入市時機選擇

　　理想的入市時機：所說的入市時機并不是指時間概念上的時機，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進入市場，賣樓花還是賣現(xiàn)樓；建到正負零就開始賣還是等到封頂再開始賣；按部就班、調整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬；搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。

　　一般應具備：根據(jù)多年的經(jīng)驗和教訓一個項目理想的入市姿態(tài)。

　　1開發(fā)手續(xù)與工程進展程度應達到可售的基本要求；

　　2已經(jīng)知道目標客戶是哪些人；

　　3知道你價格適合的目標客戶；

　　4已經(jīng)找出項目定位和目標客戶背景之間的諧振點；

　　5已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題；6已確定目標客戶更能接受的合理銷售方式；

　　7已制定出具競爭力的入市價格策略；

　　8制定合理的銷控表；

　　9精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案

　　10組建一支專業(yè)銷售隊伍并擬定一個完善培訓計劃；

　　11盡力完善現(xiàn)場氛圍；

　　12競爭對手還在慢條斯理地等待旺市；

　　13其他外部條件也很合適。

　　二）房地產(chǎn)項目廣告宣傳計劃

　　當我確定了產(chǎn)品的廣告訴求點和廣告基調后，制定切實可行的廣告計劃便成為實現(xiàn)最終銷售目的必要步驟。而一個可操作的完整廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的'安排，廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個部分。推廣計劃應根據(jù)具體項目的不同特點，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強的專業(yè)媒體資源，來實現(xiàn)廣告的最終目的降低客戶成本，一切為了銷售！

　　三）銷售部署房地產(chǎn)銷售階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調整，體現(xiàn)了操盤者控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負。通常銷售部署應遵循的幾個原則是保持進度與策略節(jié)奏一致預熱期、開盤期、強銷期、保溫期；防范銷售階段性問題如工期、質量、配套等；估算綜合成本及銷售者影響因素剖析資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。

　　第四節(jié)：銷售策劃原則

　　一：創(chuàng)新原則

　　隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售理論越來越不適應市場的要求，更無法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營銷實踐來看，包括折讓、有獎銷售、先租后買、降低利率等各類措施，大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我探討買方市場條件下的營銷創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價值的思路。

　　二：資源整合原則

　　整合營銷是營銷環(huán)節(jié)高度專業(yè)化分工的基礎上，通過市場渠道，圍繞具體項目，有多個專業(yè)性營銷機構形成多種專業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會關系等房地產(chǎn)營銷相關要素進行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進而實現(xiàn)預定營銷目標的一種新型的市場化的房地產(chǎn)營銷模式，整合營銷克服了一般營銷模式

　　房地產(chǎn)營銷策劃一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)，實質上是一個從了解時市場、熟知市場到推廣市

　　場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費習慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求。

　　房地產(chǎn)營銷首先應從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區(qū)域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統(tǒng)、架設空中走廊、提供網(wǎng)絡服務、營造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的

　　銷售策劃不能脫離社會現(xiàn)實。策劃時一定要考慮國情、民情和民風，充分考慮操作中可能會遇到種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門或權威部門合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。

　　第五節(jié)：檢驗銷售策劃成果

　　隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復雜的因素對銷售策劃進行都會產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃初始定位已經(jīng)不符合當前的現(xiàn)實狀況，那就必須對策劃進行重新定位。重新定位的重點仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準確把握，同時對于消費需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項目價值的實現(xiàn)。

　　因此，銷售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動態(tài)調整。要做到這點，就要避免銷售策劃定位發(fā)生大的動蕩，也就必須依靠專業(yè)的銷售策劃指數(shù)評估體系，盡量使項目保持健康的銷售

房地產(chǎn)項目方案5

　　一、策劃緣起

　　東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

　　7月22日，在xx省文化廳和xx市xx區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，xx的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，xx需要宣傳，xx需要更加時尚的海風吹拂。

　　二、合作優(yōu)勢

　　《xx周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航

　　同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《xx周刊》正式創(chuàng)刊�！秞x周刊》是xx市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《xx周刊》為xx生活傳遞信息。

　　三、媒體互動

　　《xx周刊》與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式

　　為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業(yè)xx，《xx周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手，在遍布xx、東莞的'高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《xx周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

　　四、報道方法

　　全景描繪xx生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷

　　1、介紹xx簡史：概括山海xx，幾年巨變

　　2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境

　　3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟

　　4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮(zhèn)故事

　　5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區(qū)廣告

　　五、其他配合

　　全面互動，《xx周刊》期待合作

　　1、采訪國土局、交易中心領導介紹xx規(guī)劃與發(fā)展藍圖

　　2、組織看樓專車免費服務

　　3、贈送老板、總經(jīng)理專訪文章

　　4、請中介公司、專家暢談置業(yè)xx的多重優(yōu)勢

　　5、其他合作另行協(xié)商

房地產(chǎn)項目方案6

　　1、活動目的：促進現(xiàn)實銷售達成，通過猜價格的活動聚集項目人氣，讓客戶對產(chǎn)品有切身、感性的體驗，通過活動收集更多客戶信息，有助于促進銷售。

　　2、活動時間：20xx年4月26日（周日）上午9:30

　　3、活動地點：***售樓處

　　4、參與人群：意向到訪客戶+老業(yè)主

　　5、活動內容：

　　客戶到訪售樓處，參加***植樹節(jié)的活動，活動期間不僅可以親手種植樹苗還可以參與“你猜我買單”的活動，猜價格活動會有分為三個等級的競猜禮品依次展出，每組禮品約有20件，分別由工作人員展出后，主持人選出兩位現(xiàn)場客戶來進行競猜，主持人會針對當時的禮品而給出一個價格區(qū)間，然后由兩位客戶依次叫價，計時一分鐘，猜中價格者或者最接近的客戶獲得此件禮品。

　　邀約說辭：

　　您好，我是您的置業(yè)顧問XXX，告訴您一個好消息，本周六4月26日我們售樓處舉辦植樹節(jié)和猜價格的'活動，請您帶上家人朋友來參加我們的活動，當天都可以親手栽種樹苗，而且只要是您在猜價格的游戲中猜對禮品的價格都可以免費把它帶回家，另外來到售樓處參加活動并拍照轉發(fā)朋友圈以及10位好友，我們另外還有好禮相送。

　　6、活動流程：

　　主持人宣布活動開始，介紹項目及活動詳細規(guī)則。

　　參與植樹活動的業(yè)主可以取走樹苗去指定場地進行栽種。

　　主持人宣布開始猜價格的游戲，第一組禮品的競猜，共計20組禮品。主持人釋放拍照發(fā)朋友圈有禮的信息。

　　開始第二組禮品的競猜，共計20組禮品.

　　主持人再次釋放拍照發(fā)朋友有禮的信息，開始第三組禮品的競猜，共計20組禮品。

　　7、活動物料及預算

　　略

　　總計

房地產(chǎn)項目方案7

　　一：房地房地產(chǎn)策劃師證書產(chǎn)名目房地產(chǎn)策劃師要求策劃所包涵內容：

　　一）房地產(chǎn)市場拜訪

　　項目特性闡發(fā)、建筑規(guī)模與風格、建筑布局和結構、裝修和房地產(chǎn)策劃書范文設備、功能設置裝備擺設、物業(yè)經(jīng)管、生長商背景、結論和建議

　　二）房地產(chǎn)目標用戶闡發(fā)

　　經(jīng)濟后臺：經(jīng)濟氣力/房地產(chǎn)策劃師要求行業(yè)特性/公司、家庭

　　野蠻后臺：踐諾體式格局、媒體抉擇、創(chuàng)意、表達體式格局

　　三）房地產(chǎn)價格定位

　　實際價錢/成交價格/租金價錢/價格戰(zhàn)略

　　四）入市機會、入市姿勢

　　五）廣房地產(chǎn)策劃師證書告戰(zhàn)略

　　告白的階段性區(qū)分、階段性的房地產(chǎn)策劃師要求廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意浮現(xiàn)、廣告成果監(jiān)控

　　六）房地產(chǎn)序文戰(zhàn)略

　　序文抉擇/軟性新聞主題/序文組合/投放頻次/費用預算

　　七）房地產(chǎn)踐諾用度

　　事發(fā)地房地產(chǎn)策劃師要求包裝（營銷中間、樹范單元、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）序文投放

　　二：房地產(chǎn)發(fā)賣房地產(chǎn)策劃師證書策劃所包涵內容：

　　一）銷售事發(fā)地籌辦

　　二）銷售代表培訓

　　三）銷售事發(fā)地經(jīng)管

　　四）房號銷控管理

　　四）銷售階段總結

　　五）銷售廣告評價

　　六）用戶跟進服務房地產(chǎn)策劃書范文

　　七）階段性營銷打算調劑

　　第三節(jié)：房地產(chǎn)發(fā)賣籌謀的`內容信息及步房地產(chǎn)策劃書范文驟

　　一：項目鉆研：即項目銷售市場及銷售狀況的鉆研，詳細分析名目的銷售狀態(tài)、購買人群、接收價位、購買出處等。

　　二：市場調研：對所有單干敵手的具體了解，所謂心腹知彼、百戰(zhàn)不殆

　　三：房地產(chǎn)名目利害勢分析：針對名目的銷售狀況做詳盡的客觀闡發(fā)，并找出支持理由。

房地產(chǎn)項目方案8

　　一、項目建設說明

　　空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團河池科技園的配套設施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項目。

　　二、項目選擇地理位置概況

　　該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內，在南新路與新建路交匯處的東南側，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心20xx多米。

　　三、項目建設市場的需求情況及開發(fā)策略定位

　　1、市場需求狀況

　�。�1）、百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已進入駐許多企業(yè)，如鋼構廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。

　�。�2）、東江鎮(zhèn)內沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風格、標準一般。

　�。�3）、鎮(zhèn)內較好地段新建房價，目前已達到2400元/㎡。

　　2、開發(fā)策略定位

　�。�1）、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內，規(guī)劃建筑面積10萬平方米以內。

　　（2）、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。

　�。�3）、建筑風格、綠化、景觀具有特色。

　�。�4）、較好的施工質量。

　　（5）、科學的物業(yè)管理。

　　四、項目建設規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格

　　1、建設規(guī)模

　　規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積：85407平方米（其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98平方米，物業(yè)及車庫：9013平方米），住宅戶型60—70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。

　　2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風格

　�。�1）、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。

　�。�2）、整個小區(qū)建筑風格要高雅，建筑線條設計合理，美觀實用（尤其沿街樓面），建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。

　�。�3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設計有特色，觀賞性強。設有體育、健身場地及設施。

　　五、環(huán)境影響、風險分析及防范措施

　　1、環(huán)境影響

　　符合國家環(huán)境保護法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。

　　2、風險分析

　　（1）、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當?shù)氐?要求，造成開發(fā)房屋積壓。

　　（2）、工地建設風險，工程建設及工期是本項目的主要工程建設風險，建設中招投標的實施成功與否將直接關系到工程造價和質量，工程如果延期將影響項目的資金回收。

　�。�3）、戶型設計與市場需求不對接，造成房屋積壓。

　　（4）、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。

　　3、防范措施

　�。�1）、充分進行市場調查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等）。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。

　　（2）、抓好前期規(guī)劃及施工圖設計，使設計先進、符合市場需求。

　�。�3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質量及施工工期。

　　（4）、加強對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調查，加速有關配套設施的建設。

　　六、建設成本、銷售、稅金、利潤估算

　　1、建設成本估算：

　�。�1）、住宅按900元/㎡（磚混）：58485×900元/㎡=52636500元。

　�。�2）、商業(yè)建筑1200元/㎡（框架）：17683.98×1200元/㎡=21220776元。

　�。�3）、車庫、物業(yè)等1100元/㎡：車庫7922.88㎡，物業(yè)450㎡（其它640㎡），計：9013×1100元/㎡=9914300元。

　�。�4）、土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。

　�。�5）、前期費：規(guī)劃設計費：3元/㎡（含外網(wǎng)豎向），審圖費：2元/㎡，防雷檢測費：1元/㎡，測繪費：2.72元/㎡，質量監(jiān)督費：1元/㎡，環(huán)保相關費、環(huán)保評估費、項目立項報告費：0.6元/㎡，公司費用（工資、招待費等，計180萬元）21.29元/㎡，廣告費：100萬元，即11.82元/㎡；

　　其它費（暫設、圍擋、臨時道路、水、電等）：65元/㎡。

　　土地契稅（5%）：56萬元，即6.62元/㎡，消防管理費：2元/㎡，設計費：8元/㎡，勘察費：1元/㎡，監(jiān)理費：6元/㎡

　　質檢費：2元/㎡，總計：134.5元/㎡。

　�。�6）、小區(qū)配套費：

　�、傩^(qū)道路（含照明），30元/㎡。

　�、谛^(qū)綠化景觀，15元/㎡。

　�、坌^(qū)外網(wǎng)：給水10元/㎡、排水10元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元/㎡。

　　④小區(qū)供熱一次費：40元/㎡。小區(qū)供電：90元/㎡。（含有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控）。消防：40元/㎡。人防：35元/㎡。

　　上述計300元/㎡（建筑面積）。

　�。�7）、住宅成本計：900+132.5+134.5+300=1467元/㎡，總費：1467×58485=85797495元。

　　商業(yè)成本計：1200+132.5+134.5+300=1767元/㎡，總費：1767×17683.98=31247592元。

　　車庫成本計：1100+132.5+134.5+300=1667元/㎡，總費：1667×9013=15024671元。

　　總計：132069758元，計6.65%貸款利息，總計：140852397元。

　　2、銷售估算：

　�。�1）、住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500元；

　�。�2）、商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124元；

　�。�3）、車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100元；

　�。�4）、總計：226049724元。

　　3、利潤估算：

　�。�1）、銷售利潤：226049724—13920xx24=86848200元。

　�。�2）、稅金：暫按下三項計：

　�、贍I業(yè)稅：5%

　　5%×226049724=11302486元。

　�、谒枚悾�25%

　　25%×86848200=21712050元。

　�、鄢墙�、教育附加稅8%：

　　8%×11302486=904198元。

　�。�3）、稅后利潤：

　　86848200—11302486—21712050—904198=52929466元。

　　七、項目資金運作

　　1、項目初期投資

　�。�1）、土地費：270元/㎡×41=1122.3萬元

　�。�2）、前期立項、規(guī)劃、勘察、設計、審圖、消防審查、公司費用、廣告費等計：420萬。合計：1542.3萬元。

　　2、項目的融資

　�。�1）、對工業(yè)園區(qū)已建廠房1—2#，6—11#租賃、出售。

　　（2）、對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進行租賃、出售。

　�。�3）、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負責立項、規(guī)劃、設計、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務，達到利益雙贏。

　�。�4）、房屋銷售過程融資。

　�。�5）、銀行抵押貸款。

　　八、項目實施原則及建設周期

　　1、項目實施原則

　�。�1）、嚴格執(zhí)行建設程序，統(tǒng)籌安排各項工作。

　�。�2）、重點抓規(guī)劃、方案、施工圖設計，做到設計合理，技術先進。

　　（3）、嚴把施工質量關，質量與進度協(xié)調統(tǒng)一，保證質量，按時完工，交付使用。

　　2、建設周期

　　（1）、20xx年3月20日—3月25日，地質勘察。

　�。�2）、20xx年2月1日—4月1日規(guī)劃、設計及施工圖設計階段。

　�。�3）、20xx年4月1日—4月15日審圖、圖紙交底。

　�。�4）、20xx年4月15—10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。

　　九、銷售策劃

　　1、銷售宣傳的重點區(qū)域：金城江區(qū)

　　2、及時開展銷售宣傳，準備工作（20xx年1月1日—3月1日），3月1日開始正式銷售宣傳。

　　3、銷售中心辦公室，內有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示（20xx年2月20日做完）。

　　4、多方位廣告宣傳

　�。�1）、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價格及相關說明。

　�。�2）、通過媒體（報紙、廣播、電視），銷售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。

　　5、與百旺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關公交車，在小區(qū)門前設站。

　　十、項目立項結論

　　通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達到對工業(yè)園區(qū)的企業(yè)有利生產(chǎn)，方便生活。能夠起到促進中小企業(yè)入駐工業(yè)園區(qū)，拉動百旺經(jīng)濟開發(fā)及金城江區(qū)經(jīng)濟作用。

　　本項目在周邊企業(yè)入駐具有一定數(shù)量，且有相應配套設施，戶型平面布局合理，戶型面積適宜，建筑風格高雅，顏色搭配合諧，觀賞性強的景觀園林，優(yōu)良的施工質量，科學的物業(yè)管理，把握好銷售市場，其項目是可行的。

房地產(chǎn)項目方案9

　　一、對接項目

　　皇家壹號

　　二、項目工程

　　進度依據(jù)目前的工程進展，預期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房

　　三、項目當前營銷背景

　　1、金融危機對目前房地產(chǎn)市場的影響，客戶購買欲望下降是重要原因之一

　　2、本地區(qū)對期房的抗性較大，持觀望態(tài)度的比較多

　　3、本案的目標客戶群為本地區(qū)10%的高端尊貴客戶群而準備，目標客戶少

　　四、整合營銷的突破

　　1、由“公積金至函”引發(fā)的思考

　　由公積金中心授權西平郵政局使用公積金中心的公章，針對公積金客戶進行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內容，以公積金中心的名義發(fā)放信函，公積金客戶對此信函可信度的提高，必會翻看，不會隨宜丟棄。

　　2、新渠道，自然需要做一篇新文章。

　　毋庸置疑，文章的核心內容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶之間利益的關聯(lián)。顯然，當前直接的購房優(yōu)惠說辭已經(jīng)不能充分打動客戶。在此，將購房優(yōu)惠金額與人民幣進行概念置換，給客戶一個“美麗的誤導”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開發(fā)的皇家壹號小區(qū)銷售部就有“錢”可領!

　　3、“6+1獎勵計劃”概念出爐及內容確定

　　非常6+1是中國老少皆知的電視節(jié)目，其詼諧歡快的主持風格受到大家喜愛，其知名度非常高，借用“6+1”大標題吸引大眾的'眼球，同時隱射我們項目在西平做到6個第一。如何利用好此次的廣告渠道，對1.1萬的目標客戶群進行最為直效的訴求?

　　這1.1萬人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動這1.1萬人的神經(jīng)，讓其產(chǎn)生強烈的購買欲望?人為放大“6000元購房優(yōu)惠”這個概念，在“6000元”上做足文章!計劃推出房源約284套，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬元)由此延伸出：推出的“170萬元購房優(yōu)惠”。

　　“6+1獎勵計劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛擬總額足以引爆市場的興奮點!6+1獎勵計劃”來頭雖大，但是否還可以對其內容體系繼續(xù)豐富?“6+1獎勵計劃”身上承載的多重目的該如何逐步實現(xiàn)?

　　假如我們是在設計一個游戲，在游戲設定中：

　　第一關是“吸引到場”，通過“6+1獎勵計劃”廣告公開宣傳和公積金信函吸引客戶到達銷售現(xiàn)場。

　　第二關是“放大誘惑”�？蛻舻戒N售中心后，可轉讓的“6000元購房現(xiàn)金卡另外目的是留下個人基本資料。

　　借鑒前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現(xiàn)金卡，憑證轉讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬元)。“14.2萬元轉介紹成交獎勵計劃”，也最終敲定!

　　簡言之：6+1獎勵計劃=170萬元購房現(xiàn)金卡計劃+14萬元轉介紹成交獎勵計劃住房公積金客戶憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心，在規(guī)定時間內均可獲得“6000元購房現(xiàn)金卡!

　　6+1獎勵計劃之二：14萬元轉介紹成交獎勵計劃“6000元購房現(xiàn)金卡，亦可由持有者授權他人享有;若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號產(chǎn)品成功，經(jīng)置業(yè)核實無誤后，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時間內通知原持有者：可隨時至指定銷售部領取500元現(xiàn)金獎勵。

　　五、“6+1獎勵計劃”預期目的

　　鑒于房地產(chǎn)整體市場進入淡季，皇家壹號在客戶積累情況不理想的現(xiàn)狀，利用“公積金至客戶函”，凰鳳置業(yè)針對“1.1萬公積金用戶”新開發(fā)的直效媒介渠道，達到：

　　1、近期目標：實現(xiàn)項目的客戶積累和順利銷售;

　　2、遠期目標：緊抓該“1.1萬公積金用戶”，讓其關注皇家壹號、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶;

　　3、企業(yè)品牌目標：凰鳳置業(yè)第一新作，回報社會，提升企業(yè)知名度、美譽度。

　　六、“6+1獎勵計劃”實施細則

　　1、營銷節(jié)點劃分

　　蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導入“6+1獎勵計劃”是一個針對性極強的集中公關、營銷方案。此次對“1.1萬公積金客戶”的大型公關，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷售勢能，其成敗的關鍵決定于“6+1獎勵計劃”導入前期在整個西平樓市的影響力!因此，3月15日(暫定)的“6+1計劃”懸念導入期，必須做到高調!高調!

　　“高調”體現(xiàn)在兩個層面：

　　第一是要有足夠時間造勢，但目前的實際情況是時間相對有限;

　　第二，也是目前我們唯一能夠把控的，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統(tǒng)一!集中所有的聲音，同時說一句話“6+1獎勵計劃”!

　　活動開始期4月1日→6月15日

　　經(jīng)過一定階段活動的蓄水期

　　宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進行“6+1獎勵計劃”公開客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到“6+1獎勵計劃”至函。至4月15日最后一個客戶收到對帳單之后，時間向后順延15天，即4月15日前：基本可以認定是“6+1獎勵計劃”目標客戶的集中認購期。

　　2、各節(jié)點媒體投放組合

　　3月15日(暫定)3月30日

　　主流媒體：戶外+飛播

　　小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單

　　銷售現(xiàn)場：條幅+xx展架

　　4月1日4月15日(暫定)

　　主流媒體：戶外+夾報

　　小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點對點派單

　　銷售現(xiàn)場：條幅+xx展架

　　直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時間)

房地產(chǎn)項目方案10

　　營銷總原則：

　　1、信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤

　　2、創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略主動出擊全城營銷全員工營？

　　3、走非常路策略錢用在刀刃上

　　4、走安利銷售方式

　　具體策略：

　　一、老客戶推薦策略

　　1、老客戶上門或上單位，帶上禮品（約200—300元），帶上誠意，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

　　2、召集安陽跑保險人員，舉行產(chǎn)品推介會，每個保險人員推薦一個新客戶，獎1000元。

　　3、召集老客戶晚上聚餐，增進感情，介紹產(chǎn)品優(yōu)勢，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

　　二、教師策略

　　尋找熱心教師，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

　　三、單位策略

　　主動聯(lián)系友好單位，到單位去推銷，單位主要負責人推銷十套房，自己購房在正常優(yōu)惠上，再去掉1.5萬元。

　　四、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村策略

　　1、發(fā)短信、進行派單，每個縣，約需2萬元。

　　2、尋找當?shù)芈?lián)絡人，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

　　3、在主要地段，考慮價格的基礎上，可做些廣告。

　　五、派單策略

　　繼續(xù)原派單，到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城去，到安陽市主要單位去。

　　六、其他

　　1、直接按排售樓員，到客戶家里或單位里。按排售樓員與客戶吃飯。

　　2、加大催款力度，定房時，簽定協(xié)議，協(xié)議上注明，一個星期內交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房。

　　3、各縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村到項目部應考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。（因為在縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、主要大村一戶可帶動多戶。）

　　4、加大現(xiàn)有售樓員思想教育，提高信心。

　　5、單頁上用詞直接，如“安陽東區(qū)最優(yōu)位最低價一口價”等。如“無融資、無貸款公司”等。

　　6、每個購房戶，在價格上，有原則，也要有方式。

　　7、提早回款，把銀行貸款或個人款還了，我保證完全可行，也就是說把利息讓給客戶，我們也同時賣了房，一舉兩得，很好。

房地產(chǎn)項目方案11

　　一、xx公司融資環(huán)境分析

　　（一）xx公司外部融資環(huán)境分析房地產(chǎn)融資是個開放的系統(tǒng)，其形成和發(fā)展是外部環(huán)境與內部環(huán)境相互影響的結果。外部環(huán)境是指存在于企業(yè)外部，如企業(yè)所處區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平、當?shù)亟?jīng)濟政策、法律法規(guī)等對企業(yè)融資有影響的因素。而內部環(huán)境則是指對房地產(chǎn)企業(yè)形成和發(fā)展有直接影響的因素，如公司內部管理人員的素質及特點、公司的財務制度及財務現(xiàn)狀等。外部環(huán)境是客觀存在的，企業(yè)難以改變且只能去適應環(huán)境；而內部環(huán)境卻恰恰相反，是企業(yè)可以控制并且必須控制的環(huán)境。

　　（1）歙縣宏觀環(huán)境分析。全國歷史文化名城──歙縣，位于安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界著名風景區(qū)黃山南大門，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮(zhèn)，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處于全省“一線兩點”的經(jīng)濟發(fā)展圈內，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。

　　歙縣經(jīng)濟總量較小，但呈平穩(wěn)上升趨勢，人均GDP以較快的步伐增長。2008年GDP總量為67.6億元，2006、2007兩年GDP總量呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢，增幅保持在12%以上，2008年上漲幅度較大達到19.46%。人均GDP以較快步伐增長，2008年人均GDP為13774元，其中2008年、2006年達到了19.5%的增長率，而2007年增長幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢頭。此外，歙縣2008年金融機構存、貸款余額分別達57.7億元和28.9億元。

　　在居民收入方面，歙縣呈現(xiàn)出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點。2008年人均可支配收入為11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元，但因為旅游業(yè)、手工加工業(yè)較發(fā)達，居民實際收入可能高于政府部門公布的數(shù)據(jù)。

　　此外，居民的現(xiàn)住房人均總建筑面積也呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢，從2005年的人均總建筑面積36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的兩年時間，增長了16.56%，折射出當?shù)鼐用窬幼l件相對較好。面對歙縣目前的GDP總量小，但增長快的趨勢，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢，當?shù)卣罅χС珠_發(fā)房地產(chǎn)項目，以帶動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，提高人民的生活水平。

　�。�2）銀行政策。2003年6月13日發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》以及2004年9月２日頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》使中小型開發(fā)企業(yè)取得銀行貸款的難度大大提高。在《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》中規(guī)定：一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。

　　《指引》中提出，商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目資本金比例不得低于35%；應對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景、近三年經(jīng)營管理和財務狀況、以往開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)項目情況、與關聯(lián)企業(yè)業(yè)務往來等進行調查審核；對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進行監(jiān)控，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用。

　　這些規(guī)定使得開發(fā)資質較差、信用等級較低的中小型開發(fā)企業(yè)難以從銀行獲得開發(fā)信貸資金，同時也提高了開發(fā)商自有資金的持有比例。xx公司屬于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所有這些政策，都將會對其向銀行貸款融資產(chǎn)生較大的影響。

　�。ǘ﹛x公司內部融資環(huán)境分析具體如下：

　�。�1）xx公司內部管理人員現(xiàn)狀分析。雖然xx公司成立時間較長，但內部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質量管理、財務管理和銷售策劃專業(yè)人才。

　�。�2）xx公司財務現(xiàn)狀分析。根據(jù)歙縣的金融環(huán)境，目前xx公司的資金來源只能由股東自籌。該項目前期已投入約8800萬元；一期開工尚需投入拆遷安置費用4020萬元，其中1460萬元貨幣化安置費用和安置過渡費必須馬上支付，安置房的建安費可以分期支付給建筑商。因此，一期開工需投入的前期費用只能由股東自籌，即向母公司――XY公司拆借。

　　二、xx公司河西項目融資方案設計

　�。ㄒ唬╈ǹh河西項目概況及SWOT分析歙縣河西項目坐落于歙縣徽城鎮(zhèn)河西區(qū)塊，東至太平橋，西臨古關橋，南靠西干山，北依練江和豐樂河交匯處。該項目地理位置較為優(yōu)越，依山勢而建，南高北低，位于新老區(qū)的交匯處，并且與老區(qū)和新區(qū)隔江相望。項目規(guī)劃用地面積203畝，分三期毛地出讓，由xx公司負責項目拆遷安置工作。用地性質為：居�。ê游黜椖坎疬w安置）、旅館業(yè)、商業(yè)、文化娛樂業(yè)等綜合用地。一期地塊114畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.8萬元/畝；二期地塊37.12畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.5萬元/畝；三期地塊52畝，出讓價12萬元/畝；

　　項目定位為住宅、商業(yè)綜合項目。商業(yè)部分重在打造成書畫硯臺等文化產(chǎn)品鑒定、收藏、展示、拍賣、經(jīng)營以及創(chuàng)造為一體的流通貿(mào)易中心。項目北側沿練江規(guī)劃有濱江路，披云路穿項目而過延伸至河西路，沿濱江路、披云路兩側1~2層設置商鋪（經(jīng)營文房四寶等書畫用品），3~4層主要為住宅。

　�。ǘ╈ǹh河西項目資金需求如表2所示：

　　從上面的成本測算表中可以大致得出資金支付的需求情況：土地費用中，拆遷安置費占了絕大部分，其費用是隨著用戶的拆遷陸續(xù)支付的。建筑安裝成本和前后期工程費用，根據(jù)談判條件，盡量推遲付款。其他費用按照項目進度和銷售進度支出。

　　（三）融資金額確定由以上分析可知，在不考慮財務費用的情況下，項目總建設成本要5.02個億，其中土地費用約10590萬元，占總成本的20.36%多，前期工程費用、建安成本與管理費用之和，約占項目總成本的36.4%，可以通過和建筑商的談判分期支付或者延遲支付。因此，在未取得土地使用權及抵押貸款的開發(fā)初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團內部調撥資金，用于支付土地總費用，項目收購、土地出讓金、拆遷費等。后期的費用可通過與建筑商協(xié)商，由其先墊資，等到符合預售條件后，以商品房為抵押物向銀行進行抵押貸款，取得資金以償還建筑商。而期間產(chǎn)生的營銷費用、財務費用及相關稅費，可以通過預收款項解決。

　　（四）項目收入估算及項目預期具體如下：

　�。�1）測算前提假定。一是鑒于河西項目具有較優(yōu)越的地理位置與環(huán)境，我們把該項目定位于構建歙縣高端住宅小區(qū)，其住宅價格應高于其他地理位置稍差樓盤的均價（2600～2800元/平方米），假定住宅用房銷售均價為3000元/平方米；二是根據(jù)規(guī)劃設計，河西項目有一半以上可開發(fā)為商業(yè)用房，而商業(yè)用房均價在5000元/平方米；根據(jù)上述兩點的假定可推算：河西項目總體銷售均價在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的會所或市場作為展示中心。

　�。�2）可供銷售面積。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14（萬平方米）；二是地下車位：300個。

　�。�3）河西項目的銷售收入。一是地上建筑：16.14萬平方米×4000元/平方米=64560萬元；二是地下車位：300個×5萬/個=1500萬元；銷售收入合計：66060萬元。

　�。�4）項目預期。一是商鋪銷售均價在5000元/M2以上；二是住宅銷售均價在3000元/ M2以上；三是項目開發(fā)周期約為5年左右；四是保守估計，項目稅后收益約為10000-15000萬元

　　（五）xx公司可選融資方案目前房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式有很多，如可以選擇股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金、金融租賃、典當融資、合作開發(fā)等單一方式或其組合進行融資。研究發(fā)現(xiàn)，股票、貸款、信托、債券、房地產(chǎn)基金等融資方式不適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。此外，典當融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過程較復雜，也不適合中小型企業(yè)。因此，xx公司只能選擇以資產(chǎn)抵押擔保形式為基礎的銀行貸款方式以及與其他企業(yè)合作開發(fā)等兩種融資方式，現(xiàn)設計融資方案如下：

　�。�1）與承包商合作融資。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，xx公司可選擇與建筑承包商合作，進行共同開發(fā)。在招投標的過程中，xx公司（招標方）通過與各家建筑承包商（投標方）的接觸，綜合考察其公司規(guī)模、公司信譽、資金實力、財務狀況等因素后，選擇出一家有實力的承包商作為合作對象。之后，用歙縣河西項目國有土地使用證作擔保開發(fā)貸款，xx公司與建筑商共同融資、投資以確保項目順利進行；若由于一方原因而造成項目進度延遲，則由過錯方承擔責任，對另一方進行相應補償。

　　該融資方式可以利用建筑承包商的貸款額度，解決xx公司資金不足的問題，使項目順利進行。但是，由于建筑商企業(yè)的`固定資產(chǎn)較多，基本存在現(xiàn)金流不足等問題，因此融資資金不能按時到賬的可能較大以及融資風險也比較大。資金成本雖然不是很高，但加上招投標的費用、合作協(xié)商的談判成本以及合作雙方的誠信度調查等，綜合考慮后，資金成本將會在12%以上。

　　（2）抵押融資。由于xx公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此，選擇與一家投資公司合作，通過資產(chǎn)抵押間接獲得融資。主要操作過程如下：該投資公司作為xx公司與銀行的連接橋梁，以融資中介的身份負責與銀行溝通；投資公司以其自身良好的信譽通過銀行的貸款調查，并將xx公司的資產(chǎn)作為抵押對象獲得銀行貸款，即以歙縣河西項目評估價值6.6億左右的資產(chǎn)為擔保物，獲得3億左右的資金；投資公司從xx公司獲取1%的中介服務費，xx公司則獲得了3億左右的資金，資金成本約13%（包括1%的中介服務費）。

　　對xx公司來說，該融資方式的資金成本組成較簡單，由單純的利率加中介服務費組成。最主要的是融資風險較低，因為是投資公司負責與銀行聯(lián)絡溝通，能比較順利地通過銀行貸款調查。

　�。�3）融資方案選擇。由于項目的融資額相對較大，且當前宏觀形勢尚且不明朗，項目存在一定程度的風險，因此需要較為可靠的融資渠道。而項目的可預期收益較大，也使得xx公司的融資需求愿望強烈，需要較為及時和有效供應的資金來源。

　　經(jīng)過上述分析，結合當前宏觀形勢以及歙縣河西項目的微觀因素，可以看出，抵押融資的融資風險較低，融資渠道暢通，成本相對低廉，因此最終決定的融資方案為：與投資公司合作，進行抵押貸款。

房地產(chǎn)項目方案12

　�。ㄒ唬┤谫Y組織形式選擇

　　研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。

　�。ǘ┵Y金來源選擇

　　在估算出房地產(chǎn)投資項目所需要的資金數(shù)量后，根據(jù)資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產(chǎn)項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。

　�。ㄈ┵Y本金籌措

　　資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例的要求是35%.對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例。

　�。ㄋ模﹤鶆召Y金籌措

　　債務資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。債務資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。

　　1.信貸融資

　　任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開銀行及其他金融機構的支持。

　　2.債券融資

　　企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務憑證。

　�。ㄎ澹╊A售或預租

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項目可以通過預售和預租在開發(fā)過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目進行權益融資和債務融資的壓力。

　�。┤谫Y方案分析

　　在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。

　　1.資金來源可靠性分析

　　主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的'資金供應，即資本金和債務資金供應是否落實可靠。

　　2.融資結構分析

　　主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現(xiàn)條件。

　　3.融資成本分析

　　融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。

　　4.融資風險分析

　　融資方案的實施經(jīng)常受到各種風險的影響。

房地產(chǎn)項目方案13

　　一、全員營銷的目的和意義

　　全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調動全體員工的'積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結協(xié)作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

　　二、實施辦法

　　1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。

　　2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）

　　三、銷售流程

　　① 員工負責提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。

　�、� 員工負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。

　　③ 員工負責帶領客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理轉帳手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。

　　④ 合同填寫由財務部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。

　�、� 如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。

　�、� 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。

　�、� 以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。

　　四、業(yè)績提成

　　1、按照公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。

　　住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。

　　業(yè)績提成＝合同總房價×比率

　　2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領取業(yè)績提成。

　　五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。

　　XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　XX 年 xx月

房地產(chǎn)項目方案14

　　一、目的及意義：>

十周年是一個企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時候回顧歷史，展望未來。而且借此契機提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機遇難得;借助活動平臺，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風范和領導魅力;促進公司和俱樂部目標會員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益;為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場;高爾夫是健康時尚的體育運動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。

　　二、主題和口號：

　　主標語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務英雄——采用的標語與x現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應，突現(xiàn)與會者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時表明這是一次精英的會聚。

　　參考標語：1、商務英雄聚精之源。2、重塑現(xiàn)代商務文明。

　　三、時間：20xx年7月25日(有待最后確定);

　　地點：x高爾夫球場，xx賓館(新聞發(fā)布會及聯(lián)誼會地點)

　　四、活動對象和規(guī)模：

　　本次活動的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費能力及購買能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數(shù)量的.新聞記者和原x公司所開發(fā)項目的業(yè)主。

　　1、商界領袖人物

　　2、意向大客戶

　　3、業(yè)主

　　4、新聞媒介記者

　　5、公司企業(yè)員工

　　6、代理商工作人員

　　總計：若干人

　　五、活動組織及內容：

　　活動安排大致分為三個部分，即上午舉行新聞發(fā)布會，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會。形式多樣。內容豐富。

　　1、出于提高權威性、擴大影響力的考慮，建議本次活動中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會作為主辦單位，x公司作為承辦單位。

　　2、本次活動面向x商界領袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工

　　3、活動采用新聞發(fā)布會、戶外高爾夫球競賽活動、聯(lián)誼宴會三種形式貫穿進行：

　　a.新聞發(fā)布會：邀請x企業(yè)家協(xié)會領導致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對x項目和x俱樂部做宣傳介紹，建議邀請有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗的權威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。

　　b.高爾夫球賽：高爾夫運動具有濃烈的商務性質和紳士氣質，能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進交流，覽盡x山迷人風光。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客戶都可以報名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項目銷售做好鋪墊。

　　c.聯(lián)誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會上由企業(yè)領導對比賽頒獎，推薦x項目。企業(yè)家協(xié)會成員、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通。

　　4、活動大體流程如下：

　　參與人員報到(xx賓館)→新聞發(fā)布會(x企業(yè)家協(xié)會領導致辭、開發(fā)商代表發(fā)言、項目推薦、廣東嘉賓論俱樂部，xx賓館)→中午作息(xx賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場)→聯(lián)誼宴會(領導總結陳述、宴會聯(lián)歡，以上活動中穿插頒獎和項目推薦)→全天活動結束

　　六、組織渠道：

　　x企業(yè)家協(xié)會發(fā)函召集會員參加的方式是本次活動主要的組織途徑，除此之外，補充采用其它方式。

　　1、以x企業(yè)家協(xié)會名義通過直郵向協(xié)會成員、媒體記者發(fā)放本項目概念樓書及邀請函。

　　2、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。