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2016注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試題

　　一、單項(xiàng)選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)

2016注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試題

　　1.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由(　　)決定的。

　　A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　B.估價(jià)師

　　C.估價(jià)報(bào)告使用者

　　D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要

　　答案： D

　　2.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類(lèi)型，本質(zhì)上是由(　　)決定的。

　　A.估價(jià)委托人

　　B.估價(jià)師

　　C.估價(jià)目的

　　D.估價(jià)對(duì)象

　　答案： C

　　3.下列關(guān)于價(jià)值類(lèi)型的表述中，錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值

　　B.投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用

　　D.同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類(lèi)型的價(jià)值

　　答案： A

　　4.李某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡?lèi)似商品房的月有效毛租金為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為(　　)元。

　　A.5000

　　B.12574

　　C.12650

　　D.13911

　　答案： B

　　5.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是(　　)。

　　A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值

　　B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值

　　C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化

　　D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

　　答案： D

　　6.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(　　)特性決定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影響

　　C.獨(dú)一無(wú)二

　　D.不可移動(dòng)

　　答案： D

　　7.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是(　　)。

　　A.用途專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)

　　B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)

　　C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)

　　D.不可分割的房地產(chǎn)

　　答案： C

　　8.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是(　　)。

　　A.戶型

　　B.樓層

　　C.層高

　　D.裝修

　　答案： B

　　9.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類(lèi)型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是(　　)。

　　A.謹(jǐn)慎價(jià)值

　　B.市場(chǎng)價(jià)值

　　C.殘余價(jià)值

　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　答案： B

　　10.某套200㎡、單價(jià)4000元/㎡的住宅，要求成交時(shí)首付20萬(wàn)元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬(wàn)元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為(　　)萬(wàn)元。

　　A.71.84

　　B.74.47

　　C.75.23

　　D.80.00

　　11.下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是(　　)。

　　A.土地總價(jià)

　　B.土地單價(jià)

　　C.樓面地價(jià)

　　D.商品房?jī)r(jià)格

　　答案： C

　　12.設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使(　　)。

　　A.供役地的價(jià)值下降

　　B.需役地的價(jià)值下降

　　C.供役地與需役地的價(jià)值都下降

　　D.供役地與需役地的價(jià)值都上升

　　答案： A

　　13.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是(　　)。

　　A.在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　C.在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　答案： A

　　14.在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的(　　)。

　　A.謹(jǐn)慎原則

　　B.替代原則

　　C.合法原則

　　D.最高最佳利用原則

　　答案： A

　　15.近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類(lèi)型可能是(　　)。

　　A.在建工程抵押估價(jià)

　　B.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　C.期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)

　　答案： D

　　16.在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(　　)。

　　A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　B.統(tǒng)一付款方式

　　C.統(tǒng)一價(jià)格單位

　　D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

　　答案： C

　　17.估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為(　　)萬(wàn)元。

　　A.75.00

　　B.75.60

　　C.83.60

　　D.86.00

　　答案： B

　　18.某寫(xiě)字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫(xiě)字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬(wàn)元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬(wàn)元。該寫(xiě)字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫(xiě)字樓因采光受影響造成的損失為(　　)萬(wàn)元。

　　A.35.00

　　B.56.29

　　C.86.29

　　D.180.00

　　答案： C

　　19.某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/㎡，已知該類(lèi)房地產(chǎn)2009年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為(　　)元/㎡。

　　A.5110.51

　　B.5307.26

　　C.5549.95

　　D.5638.13

　　答案： A

　　20.報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是(　　)。

　　A.投資率是投資回收與投入資本的比率

　　B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高

　　C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

　　D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

　　答案： D

　　21.對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間

　　B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

　　C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

　　D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

　　答案： B

　　22.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為(　　)萬(wàn)元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　答案： D

　　23.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　答案： D

　　24.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售均價(jià)為3000元/㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完成后即開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售價(jià)格的2%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售價(jià)格的5.5%，開(kāi)發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　答案： B

　　25.某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)_(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是(　　)元/㎡

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　答案： C

　　26.某寫(xiě)字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒(méi)有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念?lèi)似寫(xiě)字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/㎡，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒(méi)有電梯這一功能缺陷，則該寫(xiě)字樓可升值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　答案： D

　　27.在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是(　　)。

　　A.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間

　　B.開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間

　　C.開(kāi)發(fā)完成后的時(shí)間

　　D.開(kāi)發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

　　答案： B

　　28.現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為(　　)元/㎡。

　　A.486.52

　　B.521.74

　　C.559.50

　　D.1398.76

　　答案： B

　　29.直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由(　　)決定的。

　　A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

　　B.房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料

　　C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

　　D.估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料

　　答案： A

　　30.某類(lèi)商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類(lèi)商品房2009年的價(jià)格為(　　)元/㎡。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00

　　答案： C

　　31.威廉·阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示(　　)。

　　A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

　　B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格

　　C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

　　D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

　　答案： A

　　32.某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/㎡�，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/㎡。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為(　　)萬(wàn)元。

　　A.500

　　B.525

　　C.600

　　D.1650

　　答案： D

　　33.某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是(　　)。

　　A.空置率偏小

　　B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

　　C.收益期限偏短

　　D.報(bào)酬率偏高

　　答案： D

　　34.某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫(xiě)字樓在建工程，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取;采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫(xiě)字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了(　　)。

　　A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法

　　B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法

　　C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法

　　D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法

　　答案： D

　　35.在估價(jià)假設(shè)和限制條件說(shuō)明中，當(dāng)無(wú)理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)(　　)。

　　A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的

　　B.肯定建筑物是安全的

　　C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專(zhuān)業(yè)鑒定

　　D.說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

　　答案： A

　　二、多項(xiàng)選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.兩種重新購(gòu)建價(jià)格可以說(shuō)是重新購(gòu)建價(jià)格的基準(zhǔn)，它們分別為(　　)。

　　A.重整價(jià)格基準(zhǔn)

　　B.重建價(jià)格基準(zhǔn)

　　C.重置價(jià)格基準(zhǔn)

　　D.折舊價(jià)格基準(zhǔn)

　　E.替代價(jià)格基準(zhǔn)

　　2.以下房地產(chǎn)價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)定期確定并公布的價(jià)格有(　　)。

　　A.基準(zhǔn)地價(jià)

　　B.市場(chǎng)交易價(jià)

　　C.標(biāo)定地價(jià)

　　D.房屋的重置價(jià)格

　　E.市場(chǎng)成交價(jià)

　　3.甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%，則下列表述中正確的有(　　)。

　　A.乙地塊比甲地塊貴

　　B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2

　　C.甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等

　　D.甲地塊比乙地塊貴

　　E.乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2

　　4.房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有(　　)。

　　A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B.消費(fèi)者的預(yù)期

　　C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

　　D.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平

　　E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

　　5.商品住宅價(jià)格中的利潤(rùn)是以(　　)為基數(shù)核定。

　　A.征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　B.勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)

　　C.住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　D.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)

　　E.住宅建筑、安裝工程費(fèi)

　　6.收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用(　　)。

　　A.房地剩余技術(shù)

　　B.市場(chǎng)剩余技術(shù)

　　C.土地剩余技術(shù)

　　D.建筑物剩余技術(shù)

　　E.自有資金剩余技術(shù)

　　7.不屬于房地產(chǎn)價(jià)格外部影響因素的是(　　)。

　　A.人口因素

　　B.權(quán)益因素

　　C.經(jīng)濟(jì)因素

　　D.區(qū)位因素

　　E.社會(huì)因素

　　8.關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系是(　　)。

　　A.相互影響論

　　B.相互補(bǔ)充論

　　C.相互制約論

　　D.需求帶動(dòng)論

　　E.成本決定論

　　9.在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列原則對(duì)應(yīng)正確的是(　　)。

　　A.最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則對(duì)應(yīng)

　　B.普適性原則與特殊原則對(duì)應(yīng)

　　c.謹(jǐn)慎原則與特殊原則對(duì)應(yīng)

　　D.技術(shù)性原則與謹(jǐn)慎原則對(duì)應(yīng)

　　E.技術(shù)性原則與普適性原則對(duì)應(yīng)

　　10.不屬于市場(chǎng)法估價(jià)的步驟是(　　)。

　　A.搜集交易實(shí)例

　　B.查看交易成功的比例

　　C.比較價(jià)格的最大差距

　　D.選取可比實(shí)例

　　E.對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?/p>

　　11.路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于(　　)的健全與否。

　　A.路線價(jià)

　　B.深度百分率

　　C.宗地形狀

　　D.臨街狀態(tài)

　　E.土地形狀

　　12.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有(　　)。

　　A.政治安定狀況

　　B.社會(huì)治安狀況

　　C.房地產(chǎn)投資

　　D.房地產(chǎn)投機(jī)

　　E.城市化

　　13.預(yù)期原理是(　　)等估價(jià)方法的理論依據(jù)。

　　A.市場(chǎng)比較法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　E.路線價(jià)法

　　14.應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行(　　)等修正。

　　A.臨街深度

　　B.土地形狀

　　C.交易日期

　　D.交易情況

　　E.臨街寬度

　　15.以下屬于估價(jià)報(bào)告內(nèi)在質(zhì)量的有(　　)。

　　A.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性

　　B.估價(jià)方法選用的正確性

　　C.參數(shù)選擇的合理性

　　D.文字表述水平

　　E.文字格式及印刷質(zhì)量

　　參考答案：1、DE 2、ACD 3、DE 4、ACDE 5、ABDE 6、CD 7、BD 8、BC

　　9、AB 10、BC 11、AB 12、ABDE 13、BD 14、AB 15ABC

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表亍錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1、在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害關(guān)系人。(　)

　　2、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。( 　)

　　3、市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。( 　)

　　4、房地產(chǎn)的在用價(jià)值一般小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。( 　)

　　5、房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。( 　)

　　6、一般情況下，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。( 　)

　　7、在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方繳納的稅收一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。( 　)

　　8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬(wàn)元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值為500萬(wàn)元，在沒(méi)有其他債權(quán)限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬(wàn)元。( 　)

　　9、在采用市場(chǎng)法進(jìn)行城市房屋拆遷估價(jià)時(shí)，如果選取的可比實(shí)例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例中的裝修價(jià)值扣除。(　)

　　10、在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費(fèi)的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價(jià)格就相應(yīng)增高。(　)

　　11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為2.5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。( 　)

　　12、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用方式無(wú)關(guān)。(　)

　　13、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，獲知某類(lèi)房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格逐年上漲，分別為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運(yùn)用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)，該類(lèi)房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/㎡。(　)

　　14、劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。因此，兩個(gè)路口之間的地段必然是同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。(　)

　　15、在搜集實(shí)例資料時(shí)，應(yīng)考察它們是否受到不正�；蛉藶橐蛩氐挠绊�。受到這些因素影響的實(shí)例資料在估價(jià)時(shí)不可以采用。(　)

　　參考答案：×××√×　√√√√×　√×√××

　　四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)

　　第 66 題王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬(wàn)元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)該商鋪未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為26萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%和3%，未來(lái)收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃?lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。

　　請(qǐng)計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。

　　第二年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=634.90萬(wàn)元×(2101.8-1814)萬(wàn)元×25%=706.85萬(wàn)元

　　第三年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=634.90萬(wàn)元×(2390.85-2101.8)萬(wàn)元×25%=707.16萬(wàn)元

　　第四年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=634.90萬(wàn)元×(2681.21-2390.85)萬(wàn)元×25%=707.49萬(wàn)元

　　第一年凈收益=1179.10萬(wàn)元

　　第二年凈收益=1394.95萬(wàn)元

　　第三年凈收益=1683.69萬(wàn)元

　　第四年凈收益=1973.72萬(wàn)元

　　收益期限為40年-2年=38年

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